Il trasferimento della residenza è un tema centrale quando si tratta di esenzione IMU: molti proprietari scelgono di modificare il loro stato anagrafico poco prima della scadenza dell’imposta, sperando di ottenere vantaggi fiscali. Tuttavia, la normativa italiana prevede requisiti precisi che non lasciano molti margini di manovra. Sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale sono necessarie per ottenere l’esenzione; occorre quindi dimostrare non solo di aver dichiarato ufficialmente di vivere in quell’immobile, ma di abitarci realmente e stabilmente. Questo doppio requisito, puntualizzato anche dalla Corte Costituzionale, è il vero discrimine che permette o meno di evitare il pagamento dell’IMU.
Abitazione principale e requisiti per l’esenzione IMU
L’esenzione IMU sulla cosiddetta prima casa si applica solo quando si tratta di abitazione principale. Per legge, e in particolare secondo il testo dell’articolo 1, comma 741 lettera b) della legge n. 160/2019, la definizione fiscale di abitazione principale si riferisce a quell’immobile dove il proprietario e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. Non conta quindi che una casa sia la prima di proprietà, ma che sia effettivamente il luogo dove si vive. Se si possiede un immobile e si continua a risiedere altrove, ad esempio in una casa in affitto, ai fini fiscali quell’immobile sarà considerato “seconda casa” e l’IMU risulterà dovuta.
A confermare questa interpretazione vi sono sentenze giuridiche e una specifica pronuncia della Corte Costituzionale: il semplice spostamento della residenza anagrafica non basta; bisogna che la persona dimori abitualmente nell’immobile. I controlli incrociati da parte dei Comuni sono sempre più frequenti, anche al fine di contrastare dichiarazioni mendaci o tentativi di elusione fiscale.
Il tempismo del cambio di residenza: cosa accade se lo fai poco prima della scadenza IMU?
La questione del tempismo nel trasferire la residenza è cruciale. Da un punto di vista formale, l’IMU si calcola su base mensile, e la regola stabilisce che il mese è interamente dovuto se il possesso dell’immobile si è protratto per almeno 15 giorni. Di conseguenza, il diritto all’esenzione decorre dal giorno in cui residenza anagrafica e dimora abituale coincidono in quell’immobile.
Se si trasferisce la residenza poco prima della scadenza IMU, si ottengono benefici solo da quel preciso momento, non da mesi precedenti in cui la dimora e la residenza erano altrove. I pagamenti sono proporzionali, quindi il proprietario sarà comunque tenuto a versare la quota relativa ai mesi in cui il requisito non era soddisfatto. Ad esempio, se si trasferisce la residenza il 28 novembre e la scadenza IMU è il 16 dicembre, il mese di novembre sarà considerato “pieno” solo se la residenza è cambiata entro la metà del mese.
Occorre inoltre evidenziare che il Comune di riferimento può effettuare verifiche. Se il trasferimento di residenza non coincide con una reale dimora nell’immobile, si rischia la perdita dell’esenzione e sanzioni. Solo dal momento in cui la persona utilizza effettivamente la casa come abitazione principale, accompagnato dal cambio di residenza, sarà prevista l’esenzione IMU, come chiariscono le linee guida fiscali e giuridiche.
Controlli e rischi: cosa succede davvero
I controlli attivati dai Comuni non si limitano a verificare la modifica dei dati anagrafici. Si procede spesso con accertamenti sull’effettiva dimora tramite sopralluoghi, verifiche dei consumi di energia e acqua, controllo delle utenze domestiche e delle effettive presenze nell’immobile. Nel caso in cui venga accertato che la residenza è stata trasferita solo formalmente e che la persona continua di fatto a vivere altrove, il beneficio fiscale viene revocato e si applicano sanzioni.
In presenza di richieste di rimborso o esenzione, il Comune può chiedere documentazione che attesti la dimora abituale. Le sentenze degli ultimi anni confermano che trasferire la residenza poco prima della scadenza IMU, solo per evitare il pagamento, può portare al recupero della tassa, oltre a multe che possono essere particolarmente onerose. L’effetto immediato è la decadenza del beneficio fiscale, anche qualora la persona non sia ancora riuscita a vivere nell’immobile a causa di lavori o altri motivi impedienti.
Termini e differenze con altre agevolazioni
Va distinta la questione IMU da quella relativa al bonus prima casa sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali. In questo caso la normativa offre 18 mesi di tempo dal rogito per trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile. Questa regola non richiede che la residenza sia nell’immobile stesso, basta che sia nel territorio del Comune (residenza), permettendo più flessibilità in caso di lavori di ristrutturazione o impossibilità temporanea di abitare la proprietà.
Per il pagamento IMU, invece, il requisito è più stringente: solo quando si verifica la coincidenza tra residenza e dimora abituale nell’immobile, si attiva l’esenzione. In assenza di questi presupposti, anche se si ha diritto all’agevolazione prima casa, l’IMU sarà dovuta. Gli acquirenti spesso confondono le regole delle diverse agevolazioni, ma il pagamento dell’IMU segue criteri distinti e più severi.
Effetti sulla vecchia abitazione
Un ulteriore punto spesso sottovalutato riguarda la precedente abitazione. Dal momento in cui si sposta la residenza alla nuova casa, la vecchia dimora (se ancora di proprietà) perde lo status di abitazione principale e diviene “seconda casa”, con conseguente dovere di pagamento dell’IMU su quella. Il cambio di residenza e dimora produce quindi effetti simultanei: si interrompe l’esenzione sulla vecchia casa e la si ottiene sulla nuova, sempre nei limiti e secondo le tempistiche stabilite.
- Se la residenza e la dimora abituale coincidono nella nuova casa, si ottiene l’esenzione IMU dal giorno del trasferimento.
- Per i mesi in cui la casa non è abitazione principale, l’IMU è dovuta.
- La residenza formale priva di dimora effettiva non basta, ed espone a controlli e sanzioni.
- La vecchia casa diventa soggetta a IMU come “seconda casa” al momento del trasferimento di residenza.
- Per le altre agevolazioni fiscali (es. bonus prima casa), ci sono 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune, non necessariamente nell’immobile.
In conclusione, il trasferimento di residenza anagrafica poco prima della scadenza IMU può evitare parzialmente il pagamento dell’imposta per il futuro, ma non per il periodo precedente in cui non sono stati rispettati i requisiti. Gli accertamenti sono sempre possibili, e il rischio di sanzioni e recupero dell’imposta è concreto se si tratta di una mera formalità non accompagnata da effettivo cambio di vita. Solo il rispetto dei requisiti di legge permette davvero di usufruire dell’esenzione IMU; procedure superficiali o tentativi di elusione non producono risparmi, ma possono rappresentare un rischio fiscale significativo (IMU).
