La liberatoria condominiale rappresenta uno degli elementi più richiesti nelle fasi di compravendita immobiliare quando l’oggetto della trattativa è un appartamento sito in condominio. Si tratta di un documento redatto dall’amministratore che certifica la situazione finanziaria dello specifico immobile rispetto al pagamento delle spese comuni, sia ordinarie sia straordinarie. Il suo rilascio ha l’obiettivo di tutelare sia il venditore sia l’acquirente da eventuali controversie relative a debiti o crediti pregressi nei confronti del condominio. La prassi vuole che la liberatoria venga consegnata dall’amministratore su richiesta formale del proprietario, solitamente in prossimità del rogito notarile.
Cos’è la liberatoria condominiale e quando serve
La funzione principale della liberatoria condominiale è quella di attestare l’assenza di pendenze economiche relative all’appartamento in vendita nei confronti delle casse comuni del condominio. Questo documento è richiesto, per prassi e spesso anche dagli stessi notai, durante il rogito di compravendita. Una delle normative di riferimento per questa procedura è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che introduce il principio della responsabilità solidale tra il nuovo proprietario e il vecchio per le spese relative all’anno in corso e al precedente.
In base a questo quadro, l’acquirente che riceve la liberatoria può avere la garanzia che il venditore abbia saldato tutti i propri debiti condominiali, evitando così spiacevoli oneri inattesi dopo l’acquisto dell’immobile. Il venditore, d’altro canto, con la liberatoria può dimostrare la regolarità della propria posizione, proteggendosi da future contestazioni o richieste di pagamento da parte dell’acquirente o dell’amministratore.
Come si richiede la liberatoria: procedura e obblighi
Il procedimento per ottenere la liberatoria condominiale prevede alcuni passaggi precisi:
- Presentare una richiesta scritta formale all’amministratore, specificando i motivi della richiesta e fornendo eventualmente la documentazione necessaria (estratti conto dei pagamenti, codice fiscale, documento d’identità, regolamento condominiale).
- L’amministratore è tenuto a verificare con attenzione la situazione contabile riferita all’appartamento, controllando che non ci siano debiti residui o controversie in corso. Questa verifica riguarda generalmente l’anno corrente e quello precedente, non solo per le spese già deliberate ma anche per eventuali spese straordinarie approvate dall’assemblea.
- Se tutti i conti risultano saldati, l’amministratore rilascia la liberatoria completa o, qualora ci siano circostanze particolari (come rate straordinarie future), una liberatoria parziale che attesti comunque la regolarità fino a una certa data.
L’amministratore ha l’obbligo legale di agire con diligenza e trasparenza, e non può arbitrariamente negare o procrastinare il rilascio del documento, a meno che sussistano realmente pendenze accertate o gravi controversie irrisolte. La tempistica di rilascio non è stabilita da una norma specifica, ma generalmente è attesa una risposta “entro un termine ragionevole” dalla ricezione della richiesta formale.
Se l’amministratore non rilascia la liberatoria: diritti e strumenti di tutela
Se l’amministratore di condominio si rifiuta senza giustificato motivo, oppure tarda inspiegabilmente a rilasciare la liberatoria condominiale, il proprietario vanta diversi diritti tutelati dalla legge:
- Può inviare un sollecito scritto tramite raccomandata A/R o PEC, chiedendo spiegazioni circostanziate e fissando un termine entro il quale ottenere risposta.
- Nel caso di ulteriore mancata collaborazione, il proprietario può rivolgersi a un legale per esercitare maggior pressione, fino ad arrivare a una formale “messa in mora”. Questo atto invita l’amministratore a rispettare i propri obblighi contrattuali e di legge.
- È infine possibile segnalare la condotta omissiva dell’amministratore all’assemblea condominiale, richiedendo eventualmente la sua sostituzione per gravi irregolarità.
Va ricordato che il diritto ad ottenere la liberatoria è subordinato al fatto che il condomino abbia saldato tutte le spettanze richieste dal condominio. In mancanza di tale regolarità, è nel pieno potere dell’amministratore rifiutarsi momentaneamente fino alla sanatoria della posizione debitoria. Tuttavia, non può opporsi o frapporre ostacoli burocratici quando il proprietario è in regola e non sussistono altre questioni sospese.
La giurisprudenza, in generale, ribadisce che la liberatoria assume il valore di dichiarazione ufficiale, con effetti anche sul successivo amministratore, che non può rivalutare i pagamenti già attestati, salvo il consueto “salvo conguaglio” a consuntivo.
Consigli pratici: cosa fare per accelerare e tutelarsi nella richiesta della liberatoria
Per evitare disguidi, ritardi e possibili conflitti con l’ufficio dell’amministratore, esistono alcune buone prassi da seguire:
- Predisporre per tempo tutta la documentazione necessaria, raccogliendo estratti conto, ricevute dei pagamenti e, se richiesto, copia del regolamento condominiale.
- Verificare con l’amministratore se esistono debiti residui, rate future già deliberate ma non ancora pagate o controversie in corso relative all’immobile.
- Comunicare per iscritto ogni richiesta e sollecito, preferendo canali tracciabili (Raccomandata, PEC) che garantiscono una prova formale delle comunicazioni avvenute.
- Mantenere sempre un rapporto collaborativo e professionale con l’amministratore, evitando urgenze eccessive che possano ostacolare la procedura e fornendo in modo tempestivo ogni informazione aggiuntiva richiesta.
Va inoltre ricordato che la liberatoria condominiale, benché fondamentale per la compravendita, non è espressamente obbligatoria secondo la normativa nazionale; alcuni notai, per maggiore prudenza, ne fanno però una condizione essenziale per la stipula del rogito, proprio per la complessità e il rischio tipici della gestione delle spese comuni. In mancanza di liberatoria, in molti casi si può optare per un’attestazione di stato dei pagamenti, che svolge funzione analoga ed è regolata all’art. 1130 del codice civile.
Infine, nel caso in cui emergano debiti o conguagli non ancora saldati al momento del rilascio del documento, la liberatoria verrà comunque rilasciata “salvo conguaglio”, precisando l’eventuale credito o debito residuo che potrà emergere a rendiconto concluso. Tale clausola serve a tutelare il condominio e garantisce tuttavia al venditore la prova della regolarità della sua posizione fino a quella data.
In sintesi, il proprietario che rispetta i propri obblighi ha il diritto di ottenere la liberatoria, mentre l’amministratore che lo ostacola senza ragione manifesta un comportamento illecito, passibile di contestazione legale e di valutazione negativa anche da parte dell’assemblea. La trasparenza e il rispetto delle regole sono quindi elementi fondamentali per una gestione serena delle pratiche condominiali e per la tutela degli interessi patrimoniali di tutte le parti coinvolte.
